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地产股估值低廉有望迎来超跌反弹行情市

2019/02/01 来源:吉林信息港

导读

地产股估值低廉有望迎来超跌反弹行情2010年调控成为空调,价量齐增,触发了2011年初暴风骤雨式的调控。行政、财政、税收、土地、信贷等多

  地产股估值低廉有望迎来超跌反弹行情

  2010年调控成为空调,价量齐增,触发了2011年初暴风骤雨式的调控。行政、财政、税收、土地、信贷等多管齐下,冷冻需求,释放供应,遏制房价过快上涨。我们相信调控可以取得成效。

  短期看,销售速度的下降和开发企业理性定价,主要的关注点从担心政策转为担心基本面,但土地市场和投资行为的迅速收缩,本身可能意味着新一轮周期起点;房地产金融化的制度环境,也不曾受到颠覆性的影响,地产销售的相对旺季也即将到来。虽然在个股选择方面更加注重安全性,然而我们目前对估值低廉的地产股表现持乐观看法。

  1、产业集中度提高是重要的投资主题

  虽然大公司在过去半个月并没有展现出对也曾如此认真的对待过我行业的超额收益,但是仔细考察上涨较多的个股,我们认为一些非地产因素推动一些地产股上行,本质上反映了市场对产业的悲观,而不是产业内大公司基本面落后小公司。

  促进产业集中度提高的因素主要包括:金融资源集中的趋势,消费者的偏好和原材料价格。当货币相对偏紧的时候,金融资源的集中度会更高,银行体系会倾向于扶持一批大公司。而房地产行业的贷款又往往是高波动的,这使得资金相对紧缩变成了对大公司的结构性利好。当然,大公司本身也确实在金融创新方面更有经验。在货币宽松的情况下,大公司和小公司的负债结构不会有大的差别。一旦货币相对紧张,大公司的长期借款占比会明显提高,而小公司可能无从获得长期的借款,以短搏长,现金流容易遇到风险。

  消费者从来都偏好那些优质物业,特别是在品牌、营销、物业管理等各个方面具备优势的物业。但在牛市阶段,消费者的偏好不能充分体现,日光和抢购都使得各类物业鸡犬升几经沉浮天。在熊市,消费者也往往受制于较高的杠杆条件或是房价下跌的预期。理性而不疯狂的市场,销售分化可能更加明显,消费者的偏好可能促使产业集中度迅速提高。

  原材料价格也是产业集中度提高的重要原因。一方面,大公司在集中采购时候具备优势,和产业链其他环节谈判也占尽先机。另一方面,政府更加乐意出让土地给大企业,因此大企业拿地的价格往往比没有开发实力的小公司要低一些。尽管这种市场占有率提升和融资手段占优,需要很长的时间才能显示出来,但越往后,大公司相对小公司的优势也越发明显。

  至于市场持续担心的大公司可能位于一些被限购的区域,若干小公司则可能分布在不被限购的区域。一方面我们认为大公司本身也在走经营区域下沉的道路,一线城市在大公司业务占比也在下降;其次我们认为一线城市需求基数大,品牌号召力强的大公司仍然可以取得不错的销售成绩,反而是一些缺乏开发经验的本地小企业可能面临窘境。

  当然,大公司不是只指全国范围的龙头,只要是那些与地方关系紧密,融资渠道通畅,品牌突出的公司(比如华发股份(600325)、首开股份(600376)、金隅股份(601992)、滨江集团(002244)等等),即便不是全国性的,也同样享受产业集中度提高的好处。

  2、地产股投资须考虑安全边际

  安全边际,包括资金链的安全边际、股价的安全边际和事件的安全边际。我们认为,在地产牛市时安全性并不重要,自卸车随车吊房价和销售上涨对于业绩推动力量很强。但是当前地产股的行情则不同,安全性已经成为了选股必须考虑的因素。

  静态我们尚且看不到地产企业资金情况的紧张。2010年已经公布年报的企业,短期借款规模小于现金规模,有息负债率(扣减现金后)为25.1%。由于一些有息负债率低的企业尚未公布年报,我们相信行业的有息负债率会在2007年以来历史高点上下,但也不会达到25%。而且负债结构之中,短期污泥低温干快乐就会更丰富一点燥机需要偿还的压力不大。

  但动态看,2011年资金紧张是常态。除了销售端面临的不确定性,更重要的是物价上涨压力使得货币紧缩是常态。我们因此不得不去选择安全性高的企业

地产股估值低廉有望迎来超跌反弹行情市

。安全性高的企业并不一定是有息负债率低的企业,有一些有息负债率比较高,但是背景较好的国企,也可以视为安全性高的企业。因此,我们在其后的个股选择中,多选择那些国企背景,规模较大的企业(或者就是新湖这样的特殊民企,本身有银行的股权)。

  股价的安全边际,一方面是指盈利预测本身的确定性。一般来说,预收款越高,盈利预测越确定。另一方面,也是是估值本身的安全性,也就是指在2011年的反弹式行情中,需要无惧调控的舆论声浪,也要正视销售速度下降的可能。我们既建议在当前的估值低点买入地产股,也建议在估值回补到较高位置时(例如全体地产股都达到NAV平价时)选择降低仓位。目前来看,股价向上的空间是充分的。

  事件性的安全边际,是指此一阶段不必过分相信突发事件的影响。例如,市场认为未来股权融资环境可能会有一些变化,沙地柏新的特例会继续出现,我们十分同意这一看法。但房地产融资本身出现一些缺口,未必等同于豪赌重组股,因为特例的出现有时候也意味着非特例被否定。

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